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La loi de Finances pour 2017 a modifié la prise en compte fiscale des travaux de grosses réparations supportées par les nus-propriétaires d’immeubles.

Depuis le 1^er janvier, les nus-propriétaires de bien immobilier qui supportent des dépenses de grosses réparations ne peuvent plus déduire ces montants de leur revenu global. Explications sur le nouveau traitement fiscal de ces dépenses.

Répartition des travaux entre usufruitier et nu-propriétaire

Lorsque la propriété d’un immeuble est démembrée, le Code civil (article 605) répartit les devoirs de chacun quant aux travaux à effectuer. Incombent à l’usufruitier les dépenses d’entretien et les charges courantes tels que l e remplacement d’un ballon d’eau chaude ou d’une chaudière. Le nu-propriétaire a, quant à lui, l’obligation d’effectuer les grosses réparations. Elles sont définies par l’article 606 du Code civil : « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien ».

Traitement fiscal pour le nu-propriétaire

Jusqu’à l’année dernière, le nu-propriétaire pouvait imputer de son revenu global les dépenses afférentes aux grosses réparations réalisées sur le bien dont les droits sont démembrés, que celui-ci soit loué ou non loué.Au contraire, le contribuable qui détient la pleine propriété de son immeuble ne peut déduire les dépenses liées à sa conservation que lorsque celui-ci est loué.

C’est pour mettre fin à cette différence de traitement injustifiée que la loi de Finances pour 2017 a supprimé le régime de déduction du revenu global du nu-propriétaire.

Conséquences sur les revenus fonciers

Désormais, le sort des dépenses de grosses réparations dépend de savoir si l’immeuble est loué au non loué.

Si l’immeuble est loué, le nu-propriétaire peut toujours imputer le montant de ces grosses réparations sur les revenus fonciers qu’il perçoit par ailleurs, dans la limite de 10.700 euros par an. Le cas échéant, si le montant des dépenses dépasse celui des revenus fonciers, il peut constater un déficit foncier reportable sur les dix années suivantes. Cette déduction n’est toutefois possible que si l’usufruitier loue effectivement le bien et qu’il en perçoit des revenus imposables à l’impôt sur le revenu, au titre des revenus fonciers.

En revanche, si l’immeuble n’est pas loué, aucune déduction ne peut désormais plus être pratiquée par le nu-propriétaire.

Cette nouvelle règle concerne les dépenses acquittées à compter 
du 1^er janvier 20107. Toutefois, certaines dépenses effectuées après cette date échappent à la nouvelle règle : lorsque pour ces travaux, un devis a été accepté et un acompte versé avant le 31 décembre 2016.

Des exceptions

Un régime dérogatoire existe en faveur du nu-propriétaire d’un immeuble bâti. Lorsque le démembrement résulte d’une succession ou d’une donation entre vifs, les nus-propriétaires peuvent opter de façon irrévocable pour la déduction des charges du revenu global dans la limite de 25.000 euros par an – l’excédent pouvant être reporté les dix années suivantes, dans la même limite. A une condition : il doit renoncer à la prise en compte des dépenses supportées pour l’évaluation de ses charges foncières.