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La société civile immobilière s’avère très pratique pour investir dans l’immobilier à condition de bien connaître son environnement juridique. Et en particulier quand on cherche à louer en meublé non professionnel. Explications

Les Sociétés civiles ont été imaginées pour la reconstruction de la France après la Seconde Guerre Mondiale. Depuis, elles se sont multipliées. Pour le seul secteur de l’immobilier, le succès traverse les crises et les décennies. Ainsi en 2009, derniers chiffres connus, pas moins de 552 000 sociétés civiles immobilières (SCI) étaient immatriculées. Pourquoi un tel chiffre ? La SCI offre une alternative à l’indivision et évite les risques de mésententes entre demi-frères, demi-sœur, quasi-frères, quasi-sœur et beaux-parents. Mieux ! Elle facilite la préparation de la transmission future du bien et permet d’obtenir des revenus complémentaires quand viendra l’âge de la retraite, ou un peu plus tard. Cela dit, il faut avoir bien en tête que la société civile immobilière est la seule propriétaire du bien et non les associés, qui lui ont apporté les capitaux nécessaires pour réaliser les acquisitions. Toutes les décisions sont prises au nom de la SCI et non au titre des associés.

Une tolérance à éviter
Autre rappel : une société civile immobilière doit suivre une activité et un but civils. Du coup, si une SCI opte pour une location en meublée non professionnelle, elle change la nature de ses revenus et sa fiscalité. Avec le statut LMNP ou LMNP Censi Bouvard, les revenus perçus relèvent d’une activité commerciale et sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux. En exerçant une activité commerciale, la SCI s’assujettit à l’impôt sur les sociétés. Or, le passage de la SCI en fiscalité pour les entreprises paraît incompatible avec une réduction d’impôt sur le revenu au bénéfice des associés. En effet, elle est calculée sur la base des investissements effectués par une société. Et puis, le régime d’imposition à l’impôt des sociétés induit une double imposition en cascade pas toujours intéressante : une imposition au niveau de la société et une autre imposition au niveau des associés. Cependant, la loi tolère qu’une SCI puisse avoir des revenus au titre d’une activité commerciale à la condition qu’ils ne pèsent pas plus de 10% de l’ensemble des revenus perçus. Si cette condition est respectée, il est possible de louer en LMNP et la SCI reste soumise à l’impôt sur le revenu. Mais c’est sans aucun doute jouer avec le feu.

Si le logement loué est le seul actif de la SCI, il faut oublier le statut LMNP. Et quand bien même, le logement loué en meublé respecterait la limite de 10% des revenus en LMNP, faut-il encore ne jamais dépasser ce seuil, sauf à risquer une requalification en société commerciale. Et là, la note peut rapidement devenir salée. D’abord, la modification de la responsabilité des associés devient indéfinie et solidaire. Ensuite, il y a obligation pour la SCI de tenir une comptabilité commerciale. Enfin, le changement de régime fiscal sera assimilé à une cession d’activité. Conséquence ? La SCI, et éventuellement les associés, sera taxée pour les profits non encore imposés, pour les plus-values latentes et pour le droit d’enregistrements lié au passage d’une société soumise à l’impôt sur le revenu à une société soumise à l’impôt sur les sociétés sur la valeur vénale des immeubles.

SARL familiale ou SCI ?
Au lieu d’opter pour une SCI, on pourrait s’orienter vers d’autres solutions telles que la SARL Familiale pour louer en meublé non professionnel. Cette entité juridique est la seule pouvant mener une activité commerciale et être soumise à l’impôt sur le revenu et par ricochet à l’ensemble des réductions d’impôts. Enfin théoriquement… Le législateur a pris soin de ne pas laisser cette brèche ouverte dans une réponse publiée au Journal Officiel du 25 mai 2010. Par précaution, avant de constituer une SARL familiale, mieux vaut consulter l’administration fiscale. Son rescrit fiscal en réponse à votre question vous protégera de toutes éventuelles procédures futures.