Locaux Commerciaux
Fiche pratique

LOCAUX COMMERCIAUX

L’achat d’un local commercial permet souvent d’obtenir une rentabilité deux fois plus élevée qu’un investissement dans un logement d’habitation. En moyenne, on peut espérer une rentabilité nette située entre 4 % et 10 %, car la répartition des charges est plus favorable au propriétaire qu’au locataire. A noter que plus l’emplacement est premium (selon l’indice de commercialité), plus votre rendement sera faible. Ex : local situé rue de Rivoli à Paris.

FONCTIONNEMENT DU BAIL COMMERCIAL :

La loi Pinel, complétée par un décret du 3 novembre 2014, a modifié le statut des baux commerciaux.
Un bail commercial est établi pour 9 ans, ou pour 23 mois en cas de bail dérogatoire. Depuis la loi Pinel, les baux dérogatoires peuvent avoir une durée de 3 ans.
Si le bail est de 9 ans, le locataire ne peut pas le résilier avant trois ans. S’il désire mettre fin à son bail avant terme, il doit en aviser le bailleur par acte d’huissier, six mois avant la date de départ souhaité. Ces dispositions sont à l’avantage du bailleur, pour éviter de subir des périodes de non-occupation de son local commercial. Les impayés sont rares car en cas de difficultés financières, le loyer professionnel doit être réglé en priorité. Vue la valeur du fond de commerce ou du pas de porte pour les locaux bien placés, le risque de vacance est limité : si le locataire rend les locaux vides, il perd les effets de son pas de porte. Son intérêt est donc de trouver un successeur avant de partir.
Concernant les loyers pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 l’indice utilisé est l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux) ou l’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) selon l’activité du locataire. Il demeure possible d’utiliser, dans le bail, un indice différent, tel que l’ICC (Indice Coût de Construction), par exemple. Mais si cet indice augmente plus rapidement, le locataire pourrait demander une révision triennale à la baisse.

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