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Pour les propriétaires immobiliers de biens situés en zones soumises à un encadrement du loyer, la fixation du loyer obéit désormais à des règles précises. Revue des mesures applicables.

A Paris, première ville à avoir bénéficié d’une application effective de la mesure d’encadrement des loyers proposée par la loi Alur, les baux conclus ou renouvelés à compter du 1^er août 2015 doivent respecter des valeurs limites de loyer. Ces loyers de référence sont fixés conformément aux loyers médians constatés par l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP). Ils s’appliquent à l’ensemble des logements du parc privé, loués vides ou meublés, à titre de résidence principale. Les logements loués à titre de résidence secondaire, des locations touristiques ou encore les logements meublés situés en résidence services ne sont donc pas concernés par ces règles

Trois niveaux de loyer

Trois niveaux de loyers différents, loyers de référence,  loyers de référence majorés et loyers de référence minorés sont fixés chaque année par arrêté préfectoral, pour les 14 secteurs géographiques parisiens. Ils tiennent compte du nombre de pièces, de l’époque de construction et du caractère meublé ou non des logements.

Pour calculer le loyer lors de l’entrée dans un nouveau logement ou au renouvellement du bail, l’investisseur doit donc prendre en compte le loyer de référence majoré qui est égal au loyer de référence +20%. Ainsi, si les loyers qu’il pratiquait jusqu’au 1^er août 2015 étaient plus élevés que les prix du marché, il sera donc contraint de diminuer les loyers précédemment pratiqués. En revanche, si les loyers étaient inférieurs aux prix du marché – par exemple dans le cas d’un bail conclu plusieurs années auparavant – le propriétaire devra en renouvelant le bail tenir compte du loyer de référence minoré. Cette valeur plancher, égale au loyer de référence -30% , limite d’autant la réévaluation de loyer pratiquées au renouvellement du bail.

Des mesures de modulation

Pour tenir compte du caractère meublé du logement, une majoration unitaire par mètre carré de surface habitable s’applique. En outre, un complément de loyer peut être prévu si le logement loué présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Ces éléments doivent obligatoirement être mentionnés dans le bail. Il peut s’agir d’une vue exceptionnelle, comme un appartement dont les fenêtres donnent sur les quais de Seine, de la présence d’un jardin ou encore d’une grande terrasse.

Prise en compte du précédent loyer

En outre, lorsque le propriétaire fixe le loyer d’un bien, l’augmentation du loyer est conditionnée par le montant au loyer appliqué au précédent locataire. En effet, il n’est a priori pas possible de prévoir un loyer supérieur sauf à  prendre en compte la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL), si elle n’a pas été appliquée durant les 12 derniers mois.

En revanche, pour les logements qui n’ont jamais été loués, le loyer est fixé en considération des seuls loyers de référence. Ce cas de figure concerne une première mise en location pour les propriétaires d’un logement ancien et les propriétaires d’un logement neuf. Les propriétaires d’un logement inoccupé depuis plus de 18 mois échappent également à ce dispositif. Le loyer est fixé librement entre le propriétaire et le locataire sans pouvoir dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral en fonction du secteur géographique et des caractéristiques de votre logement. Il en est de même lorsque des travaux ont été réalisés depuis moins de six mois pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer. Pour les bailleurs qui remettent sur le marché de biens loués en dessous du prix de marché, une opération de rénovation couteuse peut donc s’avérer gagnante à long terme.