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Les SCPI offrent un cadre intéressant pour profiter du rendement de l’immobilier sans supporter les inconvénients d’un placement en direct dans la pierre. Stratégie originale peu connue, les parts SCPI peuvent être investies en démembrement de propriété.

Produits de la pierre-papier par excellence, les parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) peuvent être détenues en démembrement de propriété, pour répondre à une stratégie patrimoniale originale.

Le démembrement de propriété d’un bien consiste à scinder les droits sur une chose en deux parties. L’usufruit d’une part est composé du droit d’utiliser le bien, et d’en percevoir les revenus. La nue-propriété d’autre part, est un droit de propriété amputé. Seule la réunion de toutes les prérogatives permet de vendre, ou de donner le bien en pleine propriété.

PERCEVOIR LES LOYERS EN DETENANT L’USUFRUIT 

Appliqué à des parts SCPI, le démembrement permet à l’usufruitier d’acquérir le droit de toucher les revenus locatifs de la SCPI pour un coût moins élevé qu’une acquisition en pleine propriété. Cela lui permet d’accéder au rendement de l’immobilier de commerces et de bureaux sans être exposé à la perte du capital. Ce placement peut donc répondre aux besoins de revenus complémentaire de l’investisseur.

Cette stratégie présente toutefois une limite à connaitre à l’avance : il n’existe pas de marché secondaire organisé. Autrement dit, s’il a besoin de revendre son usufruit sur les parts de SCPI, le titulaire devra trouver un acquéreur lui-même.

Autre bémol : l’usufruit est un droit temporaire. Le démembrement de SCPI est en général prévu pour 10 ans. Si l’usufruitier devait décéder, il ne transmettra pas ses droits sur la SCPI à ses héritiers. L’usufruit s’éteint en effet avec le décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupérant automatiquement la pleine propriété du bien.

INVESTIR SUR LE LONG TRME EN ACQUERANT LA NUE-PROPRIETE 

L’autre stratégie consiste à ne détenir que la nue-propriété des parts de la SCPI. Son intérêt se révèle à long terme.

Dans ce mécanisme, le nu-propriétaire acquiert les parts de la SCPI pour un montant moins élevé que des parts en pleine propriété, puisque ses droits sont privés du droit de percevoir les revenus. A l’issue de la période de démembrement, il se retrouve automatiquement pleinement propriétaire sans avoir à payer de complément de prix. En quelque sort, il gagnera le droit de percevoir les revenus versés par la SCPI.

Cette stratégie peut être envisagée par l’épargnant qui a des liquidités à placer en vue de revenus futurs. En revanche, comme tout placement à long terme, et particulièrement dans l’immobilier, l’investissement en nue-propriété s’expose au risque de dévaluation du bien sous-jacent. Il convient donc de choisir avec soin les biens détenus par la SCPI, avec la même attention qu’un investissement en direct.

Avantages du démembrement temporaire de parts de SCPI

• Prix d’acquisition décoté : l’achat de parts en nue-propriété s’effectue à un prix réduit, ce qui représente une opportunité d’investissement à moindre coût ;
• Absence de gestion locative : le nu-propriétaire est exempt de la gestion quotidienne des biens, cette charge incombant à l’usufruitier ou à la société de gestion de la SCPI ;
• Transmission simplifiée : le démembrement temporaire permet une planification successorale avantageuse, la nue-propriété revenant automatiquement en pleine propriété à la fin du démembrement, sans droits supplémentaires.

Inconvénients du démembrement temporaire de parts de SCPI

• Absence de revenus locatifs pour le nu-propriétaire : durant la période de démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus issus des loyers ;
• Risque de marché : les variations du marché immobilier peuvent affecter la valeur des parts de SCPI, impactant le retour sur investissement à l’issue du démembrement ;
• Durée d’engagement : le démembrement est fixé pour une durée déterminée, limitant la flexibilité de l’investisseur en termes de revente ou de liquidation des parts.